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    城市管理論文商品住宅價格與城鎮居民收入關系

    發布時間:2014-04-16 09:08:44更新時間:2014-04-16 09:09:12所屬分類:城市管理論文瀏覽:1加入收藏 如需該文件PDF格式,請聯系在線客服索取資料!

    六盤水,位于貴州省西部的烏蒙山區,因夏季月平均氣溫僅19.7℃,有中國涼都之稱。隨著消夏避暑文化、三線建設文化和民族民間文化宣傳力度的加大,本市房地產業迅速發展。近年來,高房價與低收入的話題逐漸成為人們關注的焦點。 摘要:本文以六盤水市商品住宅

      六盤水,位于貴州省西部的烏蒙山區,因夏季月平均氣溫僅19.7℃,有“中國涼都”之稱。隨著消夏避暑文化、“三線建設”文化和民族民間文化宣傳力度的加大,本市房地產業迅速發展。近年來,高房價與低收入的話題逐漸成為人們關注的焦點。

      摘要:本文以六盤水市商品住宅價格與城鎮居民收入的相關經濟數據為基礎,采用回歸的研究方法,探尋商品住宅價格與居民收入之間的關聯性,并提出建議以期縮小居民間的收入差距,促進房地產市場成熟發展。

      關鍵詞:商品住宅價格,居民收入,關聯性,城市管理論文

      一、商品住宅的相關概念

      商品房特指經政府有關部門批準,由房地產開發經營公司開發的,建成后用于市場出售出租的房屋,包括住宅、辦公等商業用房及其配套建筑物[1]。

      商品住宅價格由土地使用權取得費、住宅開發成本、住宅開發期間費用、利潤、稅金和住宅差價構成,其形成受地方政府、購買者、開發商、商業銀行和中央銀行等多因素影響。

      2013年,六盤水市共有房開企業197家,共銷售商品住宅6626套,銷售面積76.82萬平方米,住宅均價3724.72元/m2,房地產開發投資81.72億元[2]。

      二、居民收入的相關概念

      從收入的來源來看,居民收入可以分為勞動性收入和非勞動性收入。勞動性收入是指勞動者以其自身的勞動為交換而獲得的收入,其中工資是最重要的形式。非勞動收入則指居民依靠其擁有的資本獲得的財產性收入,主要包括租金、利息、紅利等方面。

      居民收入的衡量指標有城鎮居民家庭可支配收入、農村居民家庭純收入等。由于商品住宅消費群體主要以本地城鎮居民為主,占購房總人數的78%,所以通常用城鎮居民的可支配收入來衡量居民收入水平。

      2013年,六盤水市財政總收入178.31億元,城鎮居民人均可支配收入19625元[3]。

      三、商品住宅價格與居民收入的關聯性研究

      從表1和表2可看出,六盤水市商品住宅銷售價格成穩步上升趨勢,城鎮居民人均可支配收入也逐年遞增,但與房價的增長由于基數不同,并無明顯關聯性,需用房價收入比來衡量房價是否超出了居民的實際購買能力。

      表12007-2013年六盤水市商品住宅價格及相關影響因素數據

      表22007-2013年六盤水市商品住宅價格及相關影響因素增長率

      有關房價收入比的計算:

      房價收入比=商品住宅平均單套銷售價格÷城鎮居民平均家庭年收入=(商品住宅平均銷售價格×城鎮人均住宅建筑面積)÷城鎮居民平均每人全年收入

      本文參考其它相關文章將人均可支配收入的2倍作為人均年收入,計算出各年的房價收入比Ⅰ見表3,考慮到有可能與選用的人均年收入值有關導致結果相對偏小,另假設人均可支配收入等于人均年收入,計算出各年的房價收入比Ⅱ見表3。

      表32007-2013年六盤水市商品住宅房價收入比

      用Excel線性回歸分析房價與收入的關系:

      當人均可支配收入作為自變量時:相關系數R2為0.9957時,y=0.1742x-249.71,人均可支配收入(x)與商品住宅價格(y)是呈高度正相關的關系。由于系數的T檢驗也都通過,因而將回歸方程模擬為線性方程是可行的。從方程的系數可知,城鎮居民人均可支配收入每提高2000元,商品住宅價格每平方米就上升98.69元。

      當商品住宅價格作為自變量時:相關系數R2為0.9957時,y=5.716x+1491.7,商品住宅價格(x)與人均可支配收入(y)是呈高度正相關的關系。由于系數的T檢驗也都通過,因而將回歸方程模擬為線性方程是可行的。從方程的系數可知,商品住宅價格每平方米上升1元,城鎮居民人均可支配收入就提高1497.42元。

      四、結論和對策建議

      通過2007-2013年六盤水市商品住宅市場的相關研究可得出以下結論:第一,從表3可看出,六盤水市房價收入比截止2013年年末未達到6:1,目前的房價仍然在六盤水市城鎮居民可承受的購買能力范圍內。第二,通過人均可支配收入與商品住宅價格的相互回歸實證結果得出商品住宅價格與居民收入之間成“正相關”的關系。第三,居民收入增加,對商品住宅的消費需求和投資、投機需求就會上升,受供求規律和價值規律的作用,商品住宅價格會上升、租金等收入會上漲,最終使得居民收入又增加。

      居民間收入差距的擴大,會使得低收入者的消費需求減少、高收入者的投機需求增加,導致商品住宅市場上的投機行為增多,商品住宅價格被抬高。最終,低收入者更買不起房而高收入者賺取更多收入,即“富者更富,窮者更窮”,加劇了居民間的收入差距,造成貧富兩極分化。

      為了促進居民收入平等和商品住宅價格改善,提出如下對策建議:

      1.調整供給結構,構建合理的供應體系政府應發揮主體作用,根據本市的實際情況,合理確定高檔別墅、普通住宅、中低檔次商品住宅以及大戶型、中戶型、小戶型各自所占的比例。政府給予適當的優惠條件和政策支持,擴大中低檔次商品住宅和經濟適用房的供給量,滿足不同收入層次居民的住房需求。

      2.多渠道、多方法控制商品住宅價格政府可通過對地價的調控使房價趨于合理,也可通過控制開發成本來降低房價,同時需加大對房價的檢查和監管力度。對中低收入家庭購買的經濟適用房,要嚴格實行政府指導價,限價銷售;對中層收入者購買的普通商品房,由政府定期制定公布指導性價格和浮動幅度,適當放開管理;對高收入家庭購買的高檔商品房實行市場調節價,由企業根據開發經營成本和市場供求狀況自行決定銷售價格。

      3.提高城鎮居民的整體收入水平政府要把重點放在促進經濟發展上,將經濟增量部分的分配傾斜于居民的收入,切實提高居民的實際收入;積極拓寬就業渠道,開展定期的就業指導和職業技能培訓,努力促進就業;同時健全價格監管法規、加強價格監督檢查和反價格壟斷執法力度、建立健全價格信息發布制度等來維持物價的穩定,規范價格體系。

      參考文獻:

      [1]曲麗.陜西商品房市場與居民收入之間關系的研究[J].西安電子科技大學,2012:1.

      [2]六盤水市房地產信息網.商品房統計信息發布.2007-2013.

      [3]六盤水市統計局.六盤水市經濟運行情況和統計公報.2007-2013.

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